Земельные споры

Кадастровая стоимость земельного участка – это определенная в установленном законом порядке государственными органами стоимость земельного участка для целей исчисления размера земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости земельного участка при приобретении его из государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях.

Если кадастровая стоимость превышает рыночную, размер земельного налога может оказаться значительным. В таком случае собственник (арендатор) может оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в суде или в специально созданной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время судебная практика встала на защиту прав землевладельцев и в большинстве случаев обязывает Росреестр вносить изменения в кадастр недвижимости и указывать кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, подтвержденной экспертным заключением.

Пошаговое руководство по обращению в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка:

1. Обращение в оценочную организацию
Специалисты составят отчет о том, сколько объект стоил на рынке, когда проводилась оценка кадастра. При этом, дата определения стоимости на рынке должна соответствовать дате кадастровой оценке.

2. Обращение к нотариусу за удостоверением правоустанавливающих документов

3. Составление искового заявления
Необходимо сформулировать свое требование (например, установить рыночную стоимость; изменить кадастровую) и правильно определить ответчика.

4. Подготовка пакета документов
Обязательными являются доказательства вручения иска и приложений всем участникам дела, выписка из единого государственного реестра недвижимости, копии документов о собственности (аренде, и. т.д.), отчет оценщика, доказательства уплаты госпошлины.

5. Подача документов в суд
С учетом сложности, такие иски не рассматриваются районными судами, надо обращаться в суды следующего за районными уровня. Время рассмотрения дела – два месяца. Но если госорганы будут не согласны с вашей оценкой (а они почти всегда несогласны), то рекомендуем самостоятельно инициировать ходатайство о проведении экспертизы. В случае проведения экспертизы, фактическое время рассмотрения дела окажется больше.

Подавляющее большинство земельных споров, рассматриваемых судами – это споры о границах земельных участков. Земельное законодательство исходит из позиции, что для того, чтобы земельный участок существовал как предмет гражданского оборота, он должен быть индивидуализирован. Такая индивидуализация возможна только в одном случае – если земельный участок поставлен на кадастровый учет, а его границы установлены в соответствии с требованиями законодательства. Для того, чтобы границы земельного участка были установлены, его собственнику необходимо провести межевые работы и осуществить постановку на кадастровый учет, т.е. внести сведения в государственный кадастр.

Законом о государственном кадастре недвижимости установлена процедура постановки земельного участка на кадастровый учет. Несоблюдение этой процедуры приводит к возникновению большинства споров. Одной из самых распространенных спорных ситуаций является ситуация, при которой собственник, производящий межевание своего земельного участка выясняет, что границы смежного земельного участка уже установлены и проходят в границах его земельного участка.

Если допущена кадастровая ошибка при межевании смежного участка

Необходимо получение заключения кадастрового инженера. Кадастровый инженер, производящий межевание и выезд непосредственно на земельный участок, подготавливает письменное заключение, где указывает, в чем именно заключается ошибка. Этот документ приобщается к материалам межевого дела. Можно обратиться к собственнику смежного земельного участка, юридические границы которого нарушают ваши границы, и предложить ему урегулировать спорную ситуацию мирным путем. Для этого необходимо согласовать новую границу и подать межевые дела в орган кадастрового учета. В противном случае необходимо обратиться в суд с иском об исправлении кадастровой ошибки. Решение суда будет основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

Если собственник смежного участка неправильно установил границы на местности

Кадастровые инженеры могли не выезжать на местность, а воспользоваться данными о координатах поворотных точек.

Когда сосед проводит межевание и ставит свой участок на кадастровый учет, он должен составить акт согласования местоположения границ земельного участка, который будет подписан всеми владельцами смежных участков. Если сосед не составил такой акт и не согласовал с вами границу, он нарушил процедуру межевания, и у вас есть основания для оспаривания ее результатов в суде. Но если сосед предлагал вам подписать такой акт, а вы отказались и не предоставили возражений, то суд посчитает границу согласованной.

У владельца земли может возникнуть необходимость изменить вид разрешенного использования участка. Например, он хочет построить дом, но текущий вид разрешенного использования земли ему этого не позволяет. Или перед владельцем стоит задача объединить участки с разными видами разрешенного использования (например, он покупает несколько соседних участков разного назначения).

Изменение вида разрешенного использования участка требует анализа правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются на местном уровне.

Категория земель и виды разрешенного использования: в чем разница?

Земельные участки делятся на категории, исходя из назначения (сельское хозяйство, лесной фонд, земли населенных пунктов и т.д.). Вид разрешенного использования не может противоречить категории (к примеру, на землях для сельского хозяйства нельзя строить многоэтажные дома).

Какие бывают виды разрешенного использования земель?

Виды разрешенного использования перечислены в местных ПЗЗ и разбиты на три категории:

1. Основные

2. Вспомогательные (нужны для того, чтобы эффективно эксплуатировать объекты основного вида использования; часто площадь объектов, занятых под вспомогательные виды, законодательно ограничена определенным процентом от площади участка)

3. Условно разрешенные виды использования (предоставляются в порядке исключения и требуют долгой процедуры согласования)

Как поменять текущий вид использования на другой основной или вспомогательный?

Если текущий и новый виды разрешенного использования являются основными или вспомогательными в соответствии с местными ПЗЗ, собственнику нужно подать в Росреестр заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Необходимо помнить, что вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному, а установить его вместо основного невозможно.

Как поменять текущий вид использования на условно разрешенный?

Необходимо получить согласование муниципального образования, в котором находится земельный участок. Если же собственник земельного участка желает изменить вид разрешенного использования на вид, который вообще не предусмотрен ПЗЗ, можно попытаться внести изменения в сами ПЗЗ. Для этого нужно направить такое предложение в орган муниципальной власти. Например, в случае, когда текущие ПЗЗ не позволяют эффективно использовать землю.

Что делать, если нет ПЗЗ?

При отсутствии утвержденных ПЗЗ изменение вида разрешенного использования осуществляется по результатам публичных слушаний, которые проводятся по решению органа местного самоуправления на основании заявления собственника.

Раздел имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения.

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, с образованием на нем новых участков с тем же разрешенным режимом использования. Кроме того, новые участки должны быть не менее минимального размера, установленного для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальная площадь участка для дачного строительства — 6 соток, для фермерского хозяйства — 2 га.

В результате раздела вместо одного объекта возникают несколько объектов права собственности. Площадь участка делится судом в соответствии с долями, принадлежащими каждому собственнику. При добровольном разделе стороны могут разделить участок, не придерживаясь размера принадлежащих им долей.

Есть 2 способа:

1. Купить участок у соседа и объединить со своим — если оба участка относятся к одной и той же категории земель, совпадают по виду разрешенного использования, а площадь объединенного участка не превысит максимально разрешенную Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и земельным законодательством.

2. Купить соседний участок у государства (официально — перераспределить землю между частным участком и государственным или муниципальным участком).

Это возможно в следующих случаях:

– для приведения границ участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории – если такие участки находятся в границах застроенной территории и в отношении такой территории заключен договор о развитии;
– для приведения границ участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории – для исключения вклинивания, изломанности границ;
– между участками, предназначенными для садоводства и ИЖС;
– для образования участков с целью размещения на них объектов капитального строительства федерального или регионального значения (энергетики, атомной энергии, обороны, транспорта).

Заявление на перераспределение подается в местную администрацию. К нему необходимо приложить копии документов, подтверждающих право собственности заявителя на земельный участок, а также схему расположения земельного участка – в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой планируется перераспределение.

Могут отказать, если:

1. превышен максимальный размер участка;
2. границы участка, принадлежащего заявителю, не уточнены(необходимо провести их межевание);
3. участок, предусмотренный схемой расположения, расположен в границах территории с утвержденным проектом межевания;
4. схема расположения участка подготовлена с нарушением требований;
5. государственные или муниципальные земли, на которые претендует заявитель, зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо изъяты из оборота (ограничены в обороте);
6. в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ранее подано заявление о предоставлении такого участка либо о предварительном согласовании такого предоставления;
7. не предоставлено письменное согласие сособственника участка на заключение соглашения о перераспределении;
8. результат перераспределения приведет к тому, что на участке окажется постройка, принадлежащая другому собственнику.