Как расторгнуть договор аренды земельного участка досрочно

Елена Тимошенко

Ваша компания имеет договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такие договоры заключаются на длительный срок и скорее всего не предусматривают оснований для досрочного расторжения.

Как поступить, если земельный участок вашей компании больше не нужен, аренда перестала быть актуальной, но расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя? Оказывается — выход есть! Его нужно сдать третьему лицу в субаренду.

По общему правилу, в ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации законодательно закреплено право любого арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Но: исключительно с согласия собственника.

В отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, всё гораздо проще. В соответствии со ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен более чем на 5 лет, арендатор земельного участка имеет право сдать его в субаренду без согласия органа власти, в уведомительном порядке. Кстати, при этом можно заработать, сдав участок дороже вашей аренды.

Преимущества арендатора: возможность в любое время до истечения срока договора аренды беспрепятственно заключить с заинтересованным третьим лицом договор субаренды с простым уведомлением арендодателя.

Преимущества субарендатора: не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

Риски субарендатора: на практике имеются случаи, когда арендатор, заключая такой договор с новым арендатором, преследует цель уклониться от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы, перевесив долг на новую компанию.

По смыслу ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора. При этом переходят не только все права, но и все обязанности. Владелец участка сможет в обычном режиме потребовать расторжения договора аренды или уплату платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором (вами).

Иными словами, от задолженностей не убежать. Если вы пытаетесь сдать участок в субаренду и перевесить долги, арендодатель вправе взыскивать их с вас через суд.